個人轉(zhuǎn)讓和租賃房產(chǎn)時,都會很關心稅負問題。“國五條”細則提出以后,人們對“差價20%個稅”會談之色變。自治區(qū)地稅局《關于個人轉(zhuǎn)讓和租賃房產(chǎn)有關稅收政策問題的公告》(以下簡稱《公告》)自2014年1月1日起施行后,給出“分開算”和“打包算”兩種計稅方式。哪種計稅方式下,會遇到“20%個稅”呢記者采訪業(yè)內(nèi)人士得知,只要是“分開算”的情況,都可能遇到它。但是,轉(zhuǎn)讓和租賃房產(chǎn)時,個人所得稅并不都占大頭,有可能營業(yè)稅才更讓你頭痛。那種情況下,或許你恨不得“打包算”。
政策
可“分開”或“打包”主要看能否證明原值
根據(jù)《公告》,個人轉(zhuǎn)讓應稅房產(chǎn)有兩種征稅方式——
第一種方式是查驗征收。這一算法是將營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和個人所得稅等稅費,逐一計算然后相加。這樣一來,計算個人所得稅時,就有可能按照房子交易差價的20%繳納個人所得稅。
適用這一“分開”算法的前提是,個人能夠提供完整、準確的房屋原值憑證、資料,可以準確計算
房屋原值和其他合理成本費用。當然,這一算法之下,對符合規(guī)定條件、資料齊全的,可按稅法規(guī)定享受相關單項稅種優(yōu)惠。比如說,在房產(chǎn)滿足“購買滿5年且屬于家庭唯一住房”的條件下,可享受免繳營業(yè)稅和個人所得稅;如果房產(chǎn)僅滿足購房滿5年,但并非家庭唯一住房的,交易時可減免5%的營業(yè)稅,但仍需按房價交易差價的20%繳納個人所得稅。
第二種方式是核定征收。這一算法相當于把多稅種的稅率“打包”好,只要將房屋交易價與此相乘即可。轉(zhuǎn)讓應稅房產(chǎn),未提供完整、準確的房屋原值憑證
資料,無法準確計算房屋原值和其他合理成本費用的,則采用這一方式;當然,這一算法不論購房是否滿5年、是否唯一住房,都不再享受各單項稅種的優(yōu)惠政策。
舉例
躲開“差價20%”并非都占到便宜
兩種方式雖然不能由納稅人任選,但是很多人關心兩種算法施行之后,與以前的情況又有什么變化。“差價20%個稅”落在賣房者頭上又會是什么情況桂人房地產(chǎn)置業(yè)顧問張軍,給記者舉例并算了賬。
例子1:
甲購進一套80萬元的房子,購入未滿5年即以100萬元賣出。如果按照查驗征收方式“分開”計算,占稅負主體的個人所得稅和營業(yè)稅分別為:個人所得稅=(交易價格-房屋原值-相關稅金-合理費用)×20%,約為4萬元。
營業(yè)稅=交易價格×5.6%,為5.6萬元。
最終,甲要繳稅9.6萬元。例子2:
乙同樣以80萬元買進一套商品房,購入未滿5年即以100萬元賣出,但他無法證明房屋原值,只能采用“打包”方式計稅。
按核定征收稅率6.6%計算,稅費為6.6萬元。 由此見得,乙比甲少繳納3萬元。
按核定征收稅率6.6%計算,稅費為6.6萬元。
由此見得,乙比甲少繳納3萬元。
當然,如果都是購買滿5年后賣出,甲因為可以免繳營業(yè)稅5.6萬元,反而比乙少繳2.6萬元。張軍認為,以什么方式計算有利,要根據(jù)房屋是否具備有利條件,比如購房是否滿5年,是否為唯一住房,房屋買賣的差價大小等因素。
廣西祥浩稅務師事務所注冊稅務師黎榮果也認為,最不利的情況則是那些符合“滿5年”“唯一住房”等條件的賣房者,因為購房年代久遠,已經(jīng)不能夠提供完整、準確的房屋原值憑證、資料,無法證明房屋原值,就不得不按核定征收(即“打包”)的方式擔負本該減免的稅。
影響
炒房者將擔負較高營業(yè)稅
為什么以購買年限劃界黎榮果認為,這也在一定程度上把炒房者攔在免征營業(yè)稅的優(yōu)惠大門之外。在一些買房不到5年即轉(zhuǎn)讓的炒房者那里,按查驗方式計稅時,稅負可能會更重,從而可能導致賣房者主動避開按“分開算”的算法。
黎榮果認為,地稅部門在出臺相關規(guī)定時,應該也已經(jīng)考慮到這些問題。《公告》稱,對擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料,或納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低,又無正當理由等情形的,稅務機關將會重新核定其應納稅額。
對于房產(chǎn)交易涉稅問題,業(yè)內(nèi)人士都提到,賣房者除了權衡房子“是否滿5年”“是否為唯一”“買賣的差價”以外,還要考慮“是否為普通住房”,因為這也將影響到營業(yè)稅。
當然,《公告》的施行,對炒房者來說影響最大。“對投資者來說,會減少交易。因為,稅費重了就不易出手了。”張軍認為,這一負擔未必不會轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上來。
有業(yè)內(nèi)人士還指出,對二手房征收個人所得稅,并不是一項新政,而是早已存在;如今,《公告》提出兩種算法之后,是將“差價20%個稅”作了明確。因而說,基本政策并未改變,《公告》實際上是對原有規(guī)定中一些特殊情況的進一步完善和細化。
出租
個人出租房屋稅率也有變動
《公告》除了對轉(zhuǎn)讓房屋的稅收問題做了明確,對轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn),以及出租房屋、商鋪和其他房產(chǎn)的稅收,也進行了調(diào)整。
對于轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)時,核定征收稅率為12.65%。
對于個人出租住宅房屋,原有規(guī)定中,綜合征收率為6.65%;個人出租
商鋪和非住宅房屋的綜合征收率為11.51%。《公告》施行后,對出租的房產(chǎn)根據(jù)價格劃分了核定征收稅率。按照《公告》,對個人租賃應稅房產(chǎn),不能夠提供有關憑證資料,無法準確核算收入、成本和費用的,個人租賃住房,每月取得租金收入在10000元以下的,核定征收率為5%;每月取得租金收入在10000元(含10000元)以上的,核定征收率為6.88%;個人租賃商鋪和其他房產(chǎn),每月取得租金收入在10000元以下的,核定征收率為5.6%;每月取得租金收入在10000元(含10000元)以上的,核定征收率為11.7%