二手房貸款難 中介“墊資”過(guò)戶有風(fēng)險(xiǎn)

        年初就開(kāi)始看二手房,到了 11月,市民劉先生終于談妥了一處心儀的房子,一處150㎡房源。
        但令他郁悶的是,總價(jià)210萬(wàn)元的房子他本打算貸款60萬(wàn)元,半個(gè)多月下來(lái),幾個(gè)銀行都沒(méi)有通過(guò)他的貸款申請(qǐng)。近日二手房中介公司的工作人員向他提出,可以通過(guò)墊資的方式幫助他“全款成交”。無(wú)奈之下,劉先生還是接受了這一方式來(lái)買下這套房子。
對(duì)于那些有急迫需求、或銀行仍有欠款、需要解抵押的客戶,不少房屋中介都能提供“墊資”業(yè)務(wù)。
房貸收緊二手房貸款難辦
      “我本來(lái)想著剩下的三成房款向銀行貸款應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題,結(jié)果幾個(gè)銀行因?yàn)槲矣袔状吻房钣涗洸挥璺趴睢！弊寗⑾壬剂衔醇暗氖?他有兩次逾期未按時(shí)還信用卡賬而導(dǎo)致幾家銀行拒絕了他的貸款要求,“完全打亂我的計(jì)劃。”劉先生說(shuō),如果要全款付房款不是不行,但他還有一筆錢放銀行投資理財(cái)還沒(méi)到期,這會(huì)兒只能考慮中介的墊資方案。
        進(jìn)入第四季度,關(guān)于銀行房貸收緊的消息不斷,雖然目前各大銀行一手房貸并未出現(xiàn)停貸現(xiàn)象,但放貸速度明顯緩慢,尤其是二手房受影響更加明顯,像劉先生有過(guò)幾次逾期未交信用卡賬的情況更是被銀行拒之門外。一位行業(yè)業(yè)內(nèi)人士表示,按照往年經(jīng)驗(yàn),每年第四季度都會(huì)出現(xiàn)房貸收緊的現(xiàn)象,但在銀行自上而下管控房貸資金的情況下,今年放貸資金吃緊的時(shí)點(diǎn)明顯提前了。
全款過(guò)戶被收取墊資額的4%作月息
        中介工作人員告訴劉先生,待交易房屋的墊資,風(fēng)險(xiǎn)不可控,一些公司并不愿意做。鑒于劉先生的房子是經(jīng)過(guò)公司成交的,過(guò)戶、貸款業(yè)務(wù)都由公司經(jīng)手,他們才幫忙,愿意墊付這幾十萬(wàn)元,沒(méi)有手續(xù)費(fèi),但需收取墊資額的4%作為月利息,此外還需要實(shí)物抵押。
劉先生說(shuō),由于他的金額不算小,因此4%的月利息,每個(gè)月他要給24000元的費(fèi)用,“確實(shí)貴,但我現(xiàn)在別無(wú)他法,看在這套房子是自己看了很久才選中的份上,我也就認(rèn)了。”
        上個(gè)月1-20日,主城區(qū)二手住宅共成交1738套,平均每天近100套的二手房成交。進(jìn)入10月以來(lái),二手房交易進(jìn)入平穩(wěn)態(tài)勢(shì),穩(wěn)定的成交也催熟二手房墊資業(yè)務(wù)。墊資就是一些中介公司采取合作的方式,將需要“墊資”的客戶介紹給合作的金融公司,從而實(shí)現(xiàn)幫助客戶快速成交的目的。“這些都是客戶自愿,”一家中介公司工作人員介紹,二手房購(gòu)買主力依舊為剛需人群,從付款方式來(lái)看,辦理銀行按揭的占到了7成以上,全款僅占兩成。最近一段時(shí)間來(lái),是有少部分客戶在成交中因?yàn)殂y行貸款的原因出現(xiàn)資金困難,有少部分客戶提出了“墊資”的需求。
是否違規(guī)購(gòu)房者須衡量風(fēng)險(xiǎn)
        對(duì)于墊資,不少中介工作人員甚至像劉先生這樣的購(gòu)房者認(rèn)為,這樣做的確方便,“一舉三得”。
        首先,對(duì)于賣方而言,一次性收到全款可以緩解資金困境;其次,對(duì)于買方而言,若為全款過(guò)戶,業(yè)主基本還會(huì)讓利。另外一個(gè)好處就是,很多情況下,業(yè)主的房產(chǎn)基本都還在供貸,由墊資方出資,減少了買方的顧慮和風(fēng)險(xiǎn);對(duì)于中介而言,主要是縮短了交易時(shí)間。比如,在等銀行的放貸過(guò)程中,業(yè)主沒(méi)拿到尾款時(shí)不愿意交出房子,那么這單生意便會(huì)拉長(zhǎng)。
       墊資方有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)據(jù)二手房中介人員介紹,房產(chǎn)中介聯(lián)合的都是實(shí)力比較雄厚的財(cái)團(tuán)和大型的金融機(jī)構(gòu),而墊資都是客戶自愿行為,風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。“擔(dān)保公司給買方墊資時(shí),也是非常謹(jǐn)慎的,因此才會(huì)與中介公司合作,只向已簽購(gòu)房合同的客戶放款。”據(jù)一中介公司人員透露,一些大型中介公司更是近水樓臺(tái),將公司內(nèi)部的貸款部門成立為獨(dú)立的擔(dān)保公司,以免“肥水流入外人田”,一旦二手房成交后,中介將傭金和墊資服務(wù)費(fèi)收入囊中,成為最大贏家。
        根據(jù)央行的規(guī)定,民間借貸利率,最高不得超過(guò)銀行同類貸款利率的四倍。目前,6個(gè)月內(nèi)短期貸款的年利率為5.6%,4倍月利率就是1.867%。民間借貸的月利息,已超過(guò)上限4倍。在法院判決實(shí)踐中,若借貸雙方發(fā)生債務(wù)糾紛,民間借貸利率超過(guò)4倍上限的利息,法院不予支持。因此,在實(shí)際情況中,用“墊資”解決資金問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)不可預(yù)估。
       “比如,你這邊墊資手續(xù)已經(jīng)辦好了,如果遇到賣房人反悔了,或者拖延過(guò)戶時(shí)間,這邊錢已經(jīng)給你墊付過(guò)來(lái)了,已經(jīng)辦理墊資的購(gòu)房人就得先交高額服務(wù)費(fèi)。”相關(guān)人士稱,而這種情況可能是購(gòu)房者最難判斷和預(yù)估的,很可能因毀約陷入與中介及擔(dān)保公司長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)糾紛。而從中介的角度來(lái)看更得留意:中介掙的是中介服務(wù)費(fèi),因?yàn)橘?gòu)房而找中介協(xié)調(diào)墊資貸款的風(fēng)險(xiǎn)很大,承諾的貸款金額不一定能兌現(xiàn),中介公司其實(shí)既不對(duì)貸款利率負(fù)責(zé),也不對(duì)貸款金額負(fù)責(zé),代辦服務(wù)費(fèi)不管成不成卻照收不誤。