焦點1:男女朋友合伙買房 分手后房貸怎么辦
前年,小郭在父母的資助下在佛山買了一套樓。支付了三成首付后,還要貸款80萬元,等額本息貸款30年,每月還貸5300元。小郭參加工作不到3年時間,每月工資不到6000元,工資流水顯然達不到銀行要求。于是,小郭打算跟男朋友小徐一起供樓。小郭和小徐拍拖兩年多,兩個人準備結婚。小徐告訴小郭,他可以供樓,收樓后,由小徐負責新房的裝修。于是,兩個人一起合伙買了房,房產證上寫了兩個人名字,但每月月供由小徐出。今年年初,小徐和小郭鬧翻分手了。小郭提出要房子,但貸款沒還完,該怎么辦可以直接變更小郭為貸款人嗎
點評:變更貸款人 先要理順房產歸屬問題
男女朋友分手要分房子,最簡單的方法是由一方先贖樓,然后銀行解押,再辦理房產證過戶。這樣房子的產權就相當明晰了,再根據兩人的出資比例結算收益和債務。
但是,面對幾十萬元的貸款,贖樓并不容易。拿不出贖樓款,能否直接辦理貸款人變更呢原則上說,變更貸款人可向貸款行提出申請,得到貸款行同意就可辦理。但是,目前不少銀行不愿意辦理貸款人的變更。比如,農行系統就暫時不能辦理貸款人的變更。
即使有銀行愿意做,這個過程也相當復雜。首先要到公證處出具公證書,申明房子歸到誰的名下;由房產所有人向貸款銀行申請貸款人的變更。這時,要求房產所有人在貸款銀行存放一筆保證金,保證金數據要等同于貸款余額。另外,還要求房產所有人具備還款能力,收入流水要達到每月月供的兩倍以上。達到這些要求后,銀行會作重新抵押,重新放款。
焦點2:不是主貸人 離婚后也要還房貸嗎
王先生和謝女士婚后買了一套大四房。房子寫的是謝女士的名字,但主要供房人是王先生。
如今,王先生和謝女士的婚姻走到了盡頭。但房子的銀行按揭還未結清,每個月還需要還貸款。由于該房產的主貸人是王先生,謝女士覺得既然已經離婚了,自己就更不用理會房貸的事了。
點評:即使沒參與貸款 也要履行償還義務
顯然,謝女士的想法是錯誤的。由于夫妻共同貸款買房,原則上婚后共同購買的房屋屬于共同財產,應當平均分配,也可以由雙方協議去設定份額。但是需要注意的是,夫妻婚后的債務是共同的,無論是否身為“主貸人”,是否共同申請了住房貸款,夫妻都有償還住房貸款的義務。當房產判定由離婚后的一方所有,作為“共同貸款人”的一方才可以提出變更住房貸款人的要求,解除自己償還貸款的義務。如果單方面地認為自己沒有參與貸款合同,不用履行償債義務,無疑是對貸款理解有誤。
焦點3:共同貸款人再買房 購房名額和貸款額度會受影響嗎
接力貸是指以父母作為所購房屋的所有權人,父母方的子女作為共同借款人,貸款購買住房的住房信貸產品。合力貸與接力貸剛好相反,合力貸指以子女作為所購房屋的所有權人,子女方的父母作為共同借款人,貸款購買住房的住房信貸產品。
不管是接力貸還是合力貸,主要解決的是購房名額、貸款額度、貸款人年齡太小或太大等問題。前幾年,佛山房地產市場也曾出現過接力貸和合力貸的信貸產品,但已經被喊停,目前佛山已難找相關產品。
不過,如果曾經作為共同貸款人參與過合力貸或者接力貸,眼下又想買房,購房名額以及貸款額度會受到影響嗎
點評:不影響再次購房名額和貸款額度
作為合力貸、接力貸的共同借款人,在貸款人中算次貸人,而銀行審批貸款時還是先看主貸人的情況。因此,作為共同貸款人再次購買商品住房時,其購房名額和貸款額度不受影響。記者從佛山農行了解到,只要房產證上沒有自己的名字,則這筆貸款和房子就不會計入共同借款人名下,不會影響到共同借款人下次的購房名額和貸款額度。
不過,銀行會計算共同借款人的還款能力,即使是擔保的貸款也會被計算到借款人的還款能力中。例如,你作為接力貸的共同借款人,接力貸的月供為3000元/月,當你又要買房,月供約5000元/月,那么,你的流水至少需要16000元/月以上。