買(mǎi)二手房的朋友心里經(jīng)常有這樣的問(wèn)題,這樣的房子能買(mǎi)嗎會(huì)不會(huì)以后出現(xiàn)什么麻煩為了這個(gè)問(wèn)題小編特意翻了很多房產(chǎn)法律的書(shū),總結(jié)了下面幾種二手房是不能入手的。
1.未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)管理法》)及《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》)的規(guī)定,我國(guó)房屋所有權(quán)的取得以登記為準(zhǔn),房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)人享有房屋所有權(quán)的唯一合法證明,因此在未取得房屋所有權(quán)證之前,從法律上來(lái)講。還不能確定房屋的合法所有權(quán)人,這樣的房屋是無(wú)法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的,此種房屋一旦轉(zhuǎn)讓。可能會(huì)因賣(mài)方不具備對(duì)房屋的處分權(quán)而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)救,或在房屋過(guò)戶時(shí)遇到障礙,從而屋法實(shí)現(xiàn)房屋交易。
2.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋
通常情況下,被列入拆遷范圍的戶口是被凍結(jié)的,而已列入拆遷公告的房屋,房地產(chǎn)交易管理部門(mén)將不予辦理過(guò)戶。因此如購(gòu)買(mǎi)了此種房屋,將會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。
那么如何查詢所購(gòu)買(mǎi)的房屋是否被列入拆遷范圍呢可以采取以下措施:般情況下一兩年內(nèi)將被拆遷的房子,能夠在各區(qū)的房地產(chǎn)交易所(中心)查到。另外,購(gòu)房者還可以向所在區(qū)縣房管局的拆遷科咨詢相關(guān)情況。購(gòu)房者還可以到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐?wèn)一下這里的戶口是否己被凍結(jié),被凍結(jié)戶門(mén)的房屋早晚是要被拆的。此外,還有一些規(guī)劃中要拆遷的房子在房管局沒(méi)有記錄,也可委托中介公司幫助查詢這類(lèi)問(wèn)題。
3.違章建筑的房屋
違章建筑是指未經(jīng)主管部門(mén)許可而擅自動(dòng)工新建的各種建筑物,主要是指房屋。從違章建設(shè)人有無(wú)土地使用權(quán)的角度來(lái)講,違章建筑大體可分為兩種情況:一是建造人未合法取得土地使用權(quán)即擅自建造房屋;二是在已經(jīng)取得使用權(quán)的土地上,但尚未取得建設(shè)規(guī)劃許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下建設(shè)人均不能取得房屋的合法所有權(quán),還可能被規(guī)劃部門(mén)認(rèn)定為違章建筑后而令其拆除或強(qiáng)行拆除,因此購(gòu)房者要購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋沒(méi)有任何權(quán)利保障。
4.鑒定為危房的房屋
房屋一旦屬于危房,不但居住會(huì)有安全隱患,而且也沒(méi)有了其他的利用價(jià)值,因此購(gòu)房時(shí)一定要了解房屋的房齡、結(jié)構(gòu)等情況,做出是否屬于危房的初步判斷。
5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋(俗稱(chēng)“小產(chǎn)權(quán)房”)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)吐地管理法》的規(guī)定,我國(guó)土地所有權(quán)包括兩種方式,即國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。城市居民從事建設(shè)應(yīng)當(dāng)依法使用國(guó)有土地,農(nóng)村居民每可申請(qǐng)一處宅基地,農(nóng)村土地不能用于非農(nóng)用途,因此以前大量存在的利用農(nóng)村集體土地建設(shè)的房屋對(duì)外出售的“小產(chǎn)權(quán)房”是不受法律保護(hù)的。
6.所有權(quán)為共有,未取得其他共有人同意轉(zhuǎn)讓的房屋
房屋所有權(quán)共有意味著房屋的所有權(quán)人不是一個(gè)人,例如,夫妻共有房產(chǎn)、兩方或多方共同出資取得的房產(chǎn)、多個(gè)繼承人因繼承而共同所有的房產(chǎn)等,其中最典型的就是夫妻雙方婚后取得的房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn) .在共有的狀態(tài)下,共有人對(duì)房屋均享有權(quán)利,這時(shí)如果共有人之一擅自將房屋出售,實(shí)際上是將其他共有人所占有的房產(chǎn)份額也進(jìn)行了處分,那么勢(shì)必將侵害其他共有人的利益,為此,共有人要處分房屋,必須征得其他共有人的書(shū)面同意。否則,即使進(jìn)行了處分,這種處分也是無(wú)效的。
7.已經(jīng)抵押,并且未經(jīng)抵押人同意出售的房屋
抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有,將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押是擔(dān)保方武的一種,在抵押中,債務(wù)人或第三人為抵押人,債權(quán)人為抵押權(quán)人,抵押擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。抵押權(quán)是一種物的擔(dān)保,其最大的特性就是優(yōu)先受償權(quán)。因此將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓會(huì)損害抵押權(quán)人的利益,為此,《物權(quán)法》明確規(guī)定,抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
8.依法被司法和行政機(jī)關(guān)查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋
國(guó)家的司法機(jī)關(guān)主要是指法院、檢察院,行政機(jī)關(guān)如公安機(jī)關(guān)、海關(guān)等上述機(jī)關(guān)代表國(guó)家行使司法權(quán)力和行政權(quán)力,塒房屋的查封和扣押就是上述機(jī)關(guān)行使權(quán)力的表現(xiàn),其目的就是限制所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不得對(duì)抗這種公權(quán)力。
9.存在超標(biāo)未經(jīng)處理的房改房
房改房是單位給予員工的福利,面積是根據(jù)員工的行政級(jí)別、工齡等因素確定的,在二次轉(zhuǎn)讓時(shí)如原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)定超標(biāo)哦,則必須先將超標(biāo)問(wèn)題處理完畢才可上市交易。因此購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的房屋只能是超標(biāo)已經(jīng)處理的房屋。
10. 未住滿5 年的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房
經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供紿特定對(duì)象的政策性優(yōu)惠住房,因此其在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候是有一定限制的,未住滿5 年的不得以市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓。同樣由于限價(jià)商品住房屬于政策性商品房,因此二次轉(zhuǎn)讓時(shí),要受到一些限制,購(gòu)房人取得房屋權(quán)屬證書(shū)后5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房。確需轉(zhuǎn)讓的,可像戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)中申請(qǐng)回購(gòu)。
11. 侵害單位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及單位與員工有特殊約定不允許轉(zhuǎn)讓的房改房
有的單位在向職工出售房改房時(shí),在售房合同中作出了某些限定,如“未住滿五年不得轉(zhuǎn)讓等,因此征購(gòu)買(mǎi)房改房時(shí)要注意查看原購(gòu)房合同是否有此類(lèi)的特殊約定。
12. 已出租給他人,出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人、侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的房屋
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》)第230 條規(guī)定:“出租人出賣(mài)租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”根據(jù)以上法律條款,法律賦予特定對(duì)象先于其他權(quán)利人豐張自己財(cái)產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利,即承租人在出出租人出售房屋時(shí),享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利,因此在出售的房屋存在出租,且未除卻“承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”前購(gòu)買(mǎi)是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。