房改房往往擁有比較完善的配套設施和較為優越的位置優勢,因而受到很多購房者的青睞。但是由于房改房產權的特殊性,購買時應該注意房改房產權的性質、查清房屋的歷史記錄,在辦理過戶時也應當謹慎。
一、房改房的概念
房改房,又稱為已購公有住房,是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定,按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。
房改房的實際面積一般會大于房產證上的面積,少部分實際面積小于或者等于房產證面積。因此,房改房在首次上市交易之前需要進行重新測繪。
二、房改房的產權
房改房可以根據產權分為完全產權和部分產權。形成這種分類的原因與職工購房時的房改政策有關。職工參加房改購買房屋時,有市場價、成本價和標準價購房三種方式,而購房方式的不同決定了產權的差異。
購房時以市場價購買的住房,產權歸個人所有,可以依法進入市場,按規定交納有關稅費后,收入歸個人所有。
購房時以成本價購買的住房,產權歸個人所有,一般住用5年后可以依法進入市場,在補交土地使用權出讓金或所含土地收益金和按規定交納有關稅費后,收入歸個人所有。
購房時以標準價購買的住房,擁有部分產權,即占有權、使用權、有限的收益權和處分權。產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房,一般住用5年后方可依法進入市場,在同等條件下,原售房單位有優先購買、租用權,原售房單位已撤銷的,當地人民政府房產管理部門有優先購買、租用權。在補交土地使用權出讓金或所含土地收益金,并按規定交納有關稅費后,單位和個人按各自的產權比例對售房收入進行分配。
三、購買房改房的注意事項
1、了解房改房產權的性質
房改房是一種比較特殊的二手房,購房者在購買時除了在房管部門查詢產權證的真實性之外,還需要確認原單位是否允許轉賣,因為有一部分當初按標準價購買的公房進行房改時原單位保留了優先回購權。
2、查清房屋的歷史記錄
房改房在土地證上沒有標示出土地明確的使用年限,所以房屋的真實年齡很難確認。但是購房者可以根據房產證和戶主的相關證件,到房管局交易大廳查詢該房屋的檔案,確定房改房的實際年齡,并且通過查詢去了解房屋是否存在被查封和抵押的情況等。
3、慎重辦理過戶手續
購房者在過戶前要了解原業主是否已經按成本價補足分攤費用和土地出讓金。在交易過戶時,一定要注意產權過戶必須經房屋土地管理部門辦理完畢才算完成。