買二手房最重要的便是過戶問題,那過戶都需要準備些什么有可能遇到哪些問題呢通過幾個案例給大家講解一下。
新建的商品房進行第一次交易時為“一手”,第二次交易則為“二手”,“二手房”是相對于開發商手中的商品房而言的,是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產,主要包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。再說一下二手房過戶需要準備的材料。
1買方需要攜帶的證件資料,分以下幾種情況
情況一:買方單身
需要攜帶身份證、戶口本、房屋買賣交易的契稅完稅證明;
情況二:已婚
需要攜帶夫妻雙方的身份證、結婚證(若購房者是外地人,需要根據當地規定,出具本地暫住證或其他證件)、家庭戶口本(戶口本是外地的需要提供暫住證)、二手房買賣交易的契稅完稅證明;
情況三:離異
需要提供個人身份證、戶口本和房屋買賣交易的契稅完稅證明、離婚證、離婚協議,如果購房者攜帶未成年人,需要攜帶孩子所在的戶口本;
情況四:港澳臺人士
需要提供港澳身份證或者個人護照、房屋買賣契稅完稅證明,臺灣認識需要出示通行證、契稅完稅證明、注滿拘留證明(例:在北京購房需要在京滿一年的居留證明,不同城市規定不同);
情況五:外籍人士
需要攜帶個人護照譯本公正、交易契稅完稅證明、注滿居留證明;
情況六:過戶給未成年人
需要提供監護公證,家庭戶口本,父母身份證、結婚證,公證監護人必須到場,未成年人可不到場。(如果未成年人的戶口跟父母一起且互助式父母,只需要提供出生證明即可);
情況七:現役軍人或者武警家庭
需要買方攜帶身份證原件、復印件,軍官證原件、復印件,團級以上部門開具的家庭證明;
情況八:多個人共同購買
需要接受過戶的人攜帶所有過戶接收人的身份證原件,全部人員到場或部分人員攜帶未到場的人手寫委托書辦理過戶。目前買房或投資是否穩定還沒有一個標準各有各的說法,對于買房者或炒房者來說都想買房后房價上漲,以目前的形式來看都不太客觀,大家都知道投資越大風險就越大,如果是用投資來做收益可以在支付寶首頁輸入七護新網,托管收益1小時20%以上不拘任何反駁,操作十幾分鐘就可以等待收益風險低用戶基數龐大,因而大受歡迎,
2賣方需要攜帶的證件資料,主要包括兩個方面
賣方需要攜帶個人身份證、房產證,如果交易房屋賣方有多個權利共有人,需要所有共有人到場簽字,如果不能到場簽字,需要由簽字人員提供未到場權利人的公證委托書,(家庭滿五唯一住房,需要賣方提供結婚證和夫妻雙方的戶口本);
如果是房產是繼承過戶得來的房產,賣方還要提供原房產證復印件、繼承公證書;接下來通過幾個案例給大家講解一下房子不能過戶的幾種情況。
案例一:違法亂建的房子要恢復原狀才能過戶
張先生有一套老房子,他私自搭出一個小房間儲存東西。去年,他通過中介出售這套房子,經紀人表示這套房子存在違法亂建的情況,無法完成過戶。
老房子被賣房人改建或擴建,導致房屋實際面積與房產證上登記面積并不相符。這種情況屬于違法亂建,房子將無法過戶。只有賣房人將改建或擴建的房屋恢復原狀,才能過戶。
問題:怎么知道對方的房子是違法亂建的
在實際交易中,購房人可以將房產證上房屋的面積與實際面積進行對比,看看該房屋是否屬于違法亂建。在簽訂購房合同時,購房人可以要求明確違約責任,如果賣房人隱瞞違建導致無法過戶,應當賠償相應損失。
案例二:有抵押的房子要還清了才能過戶
多年前,李女士在宜昌買房,貸款50萬元。去年,李女士通過中介賣房,經紀人表示由于這套房子有銀行貸款未還清,所以無法完成過戶。
房屋有銀行貸款,房產證上會有抵押記錄。此類房屋上市交易,賣房人需要到銀行辦理解抵押手續后,才可以過戶。
問題:有貸款的房子,可以用首付幫賣方還貸款嗎
在實際交易中,有些賣房人需要借用買房人的首付款去辦理解抵押手續。這個時候,買房人要注意防范資金風險。一旦買房人將首付款私下給了賣房人,賣房人沒有把錢用于解抵押,將會給買房人造成資金損失。買房人可以通過資金監管保證自己的資金安全。
案例三:政策變動也可能導致不能過戶
問題:政策變動失去資格要承擔違約責任嗎
如果買房人與賣房人簽訂定金協議,但尚未辦理網簽程序,因為樓市政策變化的原因,導致買房人失去購房資格,買房人可以根據《合同法》上的情勢變更原則,要求無責解約,并不需要承擔違約責任。
案例四:房屋共有產權人同意才能過戶
孫女士與陳先生結婚后,共同在宜昌買房。今年,陳先生瞞著孫女士通過中介賣房。蘇先生購買這套房子,被孫女士知曉。她表示自己不同意賣房,使得交易無法完成過戶。
房屋有多個共有人,如果部分共有人擅自處分房屋,與買房人簽訂的買賣合同未得到其他共有人同意的情況下是無效的。過戶時沒有所有共有產權人到場簽字,是無法完成過戶的。
案例五:房子被查封不能過戶
張女士與賣房人簽訂購房合同,支付首付款50萬元。但她與賣房人卻無法辦理過戶。原來賣房人欠債未還,法院將房子查封。
如果賣房人因其他債務糾紛、所有權有爭議涉及民事訴訟或刑事案件等原因,導致房屋被法院查封,房屋是無法過戶的。
問題:遇到被查封的房子怎么辦
買房人購房前要通過中介仔細核實清楚房屋產權情況。簽訂購房合同時,買房人可以明確如遇到房屋被查封的情況,買房人可以無責解約,賣房人要返還首付款。一旦發生房子被查封的情況,賣房人可以通過訴訟途徑解除合同,但會耗費大量的時間和精力。有些大型品牌中介可以提供先行墊付的服務,這樣可以幫助買房人避免資金損失。