什么是一房二賣
一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。
出現(xiàn)一房二賣如何處理
1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后,對后買受人履行了合同義務(wù),辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。
在該情形下,兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)一房二履行完畢,該合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時,前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的:后買受人因其債權(quán)已得到滿足,已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人,故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。
前買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán),該債權(quán)請求權(quán)系一種對出賣人的請求給付,尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利,對買賣標(biāo)的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標(biāo)的物,因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記移轉(zhuǎn)于后買受人,故其對該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ),構(gòu)成無權(quán)占有,應(yīng)負返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第一百一十條第\(一\項的規(guī)定,出賣人對買受人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的,在法律上或者事實上不能履行情況下,買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務(wù),即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說,合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有,實際履行已不能,在該種情形下,沒有強制實際履行問題。此時,合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。
2、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后,又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同。
此時,由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶,出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規(guī)定:“出賣的標(biāo)的物,應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。”不屬于出賣人所有且出賣人無處分權(quán)的物,.不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。 關(guān)于無權(quán)處分制度,《合同法》第五十一條規(guī)定:“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效。”
3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。
在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下,房屋所有權(quán)仍為出賣人享有,而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講,買受人只能通過債權(quán)保護方法保護自己的權(quán)益。基于先后買賣合同而生的此二重債權(quán),系處于平等地位,并無位序關(guān)系,故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務(wù)。
房屋買賣合同買受人的權(quán)利之一,也是履行的重要內(nèi)容,就是行使房屋所有權(quán)過戶登記請求權(quán)。在兩個債權(quán)的實現(xiàn)構(gòu)成競爭關(guān)系的前提下,誰先取得登記申請權(quán),誰就有優(yōu)先的效果。
故就兩個合同的履行而言,首先應(yīng)當(dāng)以請求辦理過戶登記的先后,確認買受人中先行使請求權(quán)方的行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。同時請求的,應(yīng)以約定的履行期屆至日的先后,確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán);一合同約定了履行期限,另一合同沒有約定履行期限,可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權(quán)的優(yōu)先權(quán);均沒有約定履行期限的,原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權(quán),但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權(quán)的時間在前,應(yīng)以訂立合同的先后,來保護訂立在先的合同。但這種保護并不是確認前買受人擁有房屋所有權(quán),而是保護前買受人得以行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán),登記機關(guān)應(yīng)優(yōu)先受理前買受人的登記申請,法院可判決強制出賣人履行前一合同,督促其及時辦理登記手續(xù)。